买房溢价怎么办
以案说“典”
商品房包销是目前房地产市场中一种常见的销售模式,这种模式下,购房人实际支付的购房款可能高于商品房买卖合同约定的房款。那么,多支付的房款能否YwFucE认定为不当得利?购房人能否要求房企和包销公司返还?本期以案说“典”,通过槐荫法院李振花法官审理的一起不当得利纠纷案件,共同了解相关法律问题。
案情回顾
A公司与B公司签订《某项目商品房包销协议》,约定由B公司以包销基价购买A公司开发建设的某项目部分房产,以A公司名义对外销售。2021年3月1日,徐某在该房产项目售楼处购买某商铺,商定总价360万元。当日,徐某向B公司转账220万元。2021年3月2日,徐某作为买受人与A公司签订《商品房买卖合同》,合同约定价款300万元。2021年5月5日,徐某向某银行贷款140万元用于支付购买涉案商铺的剩余款项,后银行向A公司支付上述贷款140万元。
现徐某认为,自己实际支付购房款超出合同约定60万元,系A公司、B公司不当得利,故将二公司诉至槐荫区法院,请求判令二被告返还不当得利60万元。
A公司辩称,其与徐某签订的购房合同中约定房款为300万元,收取徐某的购房金额和开具的收据金额均为300万元,徐某主张的60万元与A公司无关。
B公司辩称,销售人员与徐某明确约定房款为360万元,徐某对于涉案房产的交易价格、所支付的款项去向是明知的,B公司不存在不当得利。
争议焦点
本案的争议焦点是:
徐某主张的超出商品房买卖合同的60万元是否为不当得利?A每日百科干货公司、B公司应否向徐某返还该60万元?
法院审理
槐荫法院经审理认为,根据《民法典》第九百八十五条的规定,构成不当得利应当具备以下条件:一方取得财产利益;一方受到财产损失;取得的财产利益与受到的财产损失之间存在因果关系;取得的利益没有法律上的根据。本案中,徐某自认购房之前与涉案房产销售人员商定的价格为360万元,故其明知应付出的购房总额为360万元,实际付出的购房款也为360万元。A公司认为该款项为其将涉案房产出售给B公司的房价与B公司将涉案房产向徐某出售的房价间的差价。综上,徐某是根据房屋买卖合同关系向A、B两公司支付款项,其主张该60万元款项为不当得利缺乏法律上的依据。且徐某于2021年3月2日与A公司签订《商品房买卖合同》时,就知道合同中约定价款为300万元,而其此后仍通过贷款向A公司支付140万元,这与徐某主张的其对房屋总价款为360万元不知情相冲突。在其已经与A公司、B公司商定房屋总价并实际履行义务后,又要求两公司返还支付款项,违背诚实信用原则。故对徐某要求二被告返还60万元的请求不予支持。
至于A公司与B公司之间的包销关系与徐某无关,两公司如何分配总房款360万元亦与徐某无关。
综上,槐荫法院依法判决驳回了徐某的诉讼请求。徐某不服判决,上诉至济南中院,二审法院审理后判决:驳回上诉,维持原判。
法官说法
本案涉//www.ganhuo11.com及商品房包销模式下,购房人能否要求返还溢价款的问题。此种模式下,开发商开发的房产由包销人包销,包销人以开发商的名义向买受人销售,再由开发商与买受人签订正式的商品房买卖合同。
从开发商、包销人与购房人三者的关系来看
,包销人推销房屋、联系买受人、草签协议,进行的是过程行为,开发商与买受人签订买卖合同,进行的是结果行为,可以将包销人与开发商看作共同销售www.ganhuo11.com房产。在购房过程中,购房人对应当支付的购房总款是明知的,购房人根据包销人的指引支付了包括溢价款在内的全部房款,购房人以行为的方式履行了支付全部房款的义务。因此,购房人对房屋总价款与包销人、开发商的意思表示一致,其也是基于房屋买卖法律关系支付的购房款,故该溢价款不能认定为不当得利性质。
从诚实信用原则来看
,购房人与包销人、开发商商定好房屋总价,并自愿支付价款、接收//www.ganhuo11.com房屋后,又向开发商或包销人主张返还部分价款,违背诚实信用原则。
当然如果实践中,开发商和包销人存在不规范的包销行为,购房人可通过向相关主管部门反映的方式处理,但就一般情况而言,商品房包销模式下,购房人无权要求返还溢价款。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百八十五条
得利人没有法律根据取得不当利益的,受损失的人可以请求得利人返还取得的利益,但是有下列情形之一的除外
(一)为履行道德义务进行的给付;
(二)债务到期之前的清偿;
(三)明知无给付义务而进行的债务清偿。
来源:济南槐荫法院
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